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一铺养三代?新手投资商铺 八大诀窍要记牢

2018-06-18 09:28:00 来源:南方都市报

手头上有闲钱,除了买房还能买啥呢?那就是买商铺啦,在传统观念里面,“一铺养三代”并不是不切实际,但并不是所有商铺都值得投资,如果新手不会挑选,花了大价钱买的商铺也可能最后变成鸡肋。那么商铺应该如何买,又有哪些事项值得注意呢?

一铺养三代?新手投资商铺 八大诀窍要记牢

商铺购买要注意什么?

租金回报率和地段至关重要

一个商铺是否具有价值一定是租金回报率和地段决定了该商业地产的价值。

1、购买一手商铺必须实地考察

其买卖的价格一般是商业地产年租金的18至30倍。所以购买前一定要实地考察,特别是要购买一手商铺,因为前期全都是靠开发商的讲解,和宣传作为参考,一定要寻求多方的求证,确认客流、周围的配套设施以及目前租金水平等,就怕入手的商铺交房后长期无人承租或者租金过低的情况。

2、二手商铺要注意税费

如果是在二手市场上购买商铺的话,出让方缴纳的税费较多,总计为本手买卖合同价与上手买进合同价差额的50%左右。一般个人出售商业地产,会要求净到手价,即出售该房产所产生的一切税费都由买受人承担。因此,买受人购买商业地产,要对承担的税费心中有数,不要超出自己的预算和承受能力。

确定是否买一手商铺还是二手商铺之后,就需要查清卖方资格购买商业地产,需要对商业地产进行权属调查,验看房地产权证原件、交易出具的房地产产权调查信息、房地产权利人的身份证明文件等。如果不是房地产权利人本人,则应出具有效的委托证明。

3、问清楚有无租赁

还需要问清楚有无租赁,如果该商业地产存在租约,则应要求出让方提供租赁合同,并提供承租人放弃优先购买权的证明文件。按照目前国家法律的规定,承租人在同等条件下有优先购买权,未取得承租人放弃优先购买权的证明文件,则承租人可以向法院主张同等条件下的优先购买权。

4、提前弄清楚管理费

还有一些费用一定要提前弄清楚,因为商业地产的物业管理费用一般较高,如果该物业长期闲置,则会产生较高的物业管理费,有可能超出房产买卖所留的尾款。为防范此类情况产生,在签署合同时应保留足够的尾款(即在房产交接后支付的款项)以覆盖出让方应支付的费用(包含物业管理费、房产出租的租金及押金等费用),从而保证交易的顺利进行。

商铺选址有何技巧?

选择中心街区或者街道上

1、学会“抱大腿”

顾名思义,将店铺开在同领域的著名品牌店铺附近,可以省去自己选址的麻烦,也不用担心客源的问题,还能沾这些名牌的光“捡”来些消费者,可谓店铺选择的一种捷径。

2、选择客流量大的地段

若为东西走向的街道,则应选择坐北朝南的店铺;若为南北走向的街道,则应选择坐西向东的街道,尽最大可能使店铺处于十字路口的西北角位置。同时,丁字路口和三岔路口也是开设店铺的绝好地段。

总结下来,就是“金角银边草肚皮”。“金角”指的是街角,“银边”指的是街边,街角与街边是店铺位置的首选,这些地段客流量大,驻足时间长。而“肚皮”指的是整条街的中间地段,这些地段客流较为分散,购物的兴致也被前面的一些商铺所冲淡,且不易于会聚人流,行人行走时间也长,并不是理想的开店场所。

3、楼层选低不选高

很多顾客因购物时间过长导致体力欠缺或赶时间等许多原因,不愿意选择那些楼层较高的商铺购物,所以低层店铺能比高层店铺带来更多的利润,所以楼层的选择也是选址需要注意的一个重要因素。

4、店铺面积保持1:2的纵深比黄金比例

有些人认为店铺面积越大越好,这是错误的。一味地追求大面积的商铺只会让顾客产生不协调感,多余的面积还会造成浪费,并不能带来相应的效益。所以店铺纵深比应当保持1:2这个比例,即门的宽度是店铺深度的两倍,这样能使店铺本身的采光效果好,展示面积更大,客人进出更为方便,也能给人带来视觉上的享受。但1:2的纵深比也并不是适合所有领域的,所以应视具体情况而定。

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